中国商业地产联盟秘书长王永平

　　王永平：各位下午好，很高兴来大连参加香榭里广场这个论坛活动。今天来了很多商户的朋友，我想借这个机会先就我们协会对当前商业地产的大势给大家做一个交流。现在的商业房地产总的形势有以下特点：1是平稳。从去年开始中国的住宅市场变化比较大，土地的成交情况、住房成交的数量和价格在很多城市出现了比较大的波动，有的是增幅下降，有的是销量下降，与此同时，商业房地产跟住宅相比平稳很多。首先是投资，2007年商业投资是2775亿，增加是17.8%，市场三年来基本都保持在十七或十八这个幅度，比较平稳。从市场上的价格看，相对比较稳定，目前还没有看到哪个城市的商业地产价格、租金或销售价格有明显的波动。各位都是商家，感受更深。从国家宏观的政府层面看，对商业房地产的调整是轻微得多。所以这个市场总体来讲是保持相对平稳的态势，增幅都是平稳的。

　　关于住宅的房价，最近人民议论比较多。有的认为现在房屋的价格是在跳水，有的人是认为在做俯卧撑，有起有落。而商业房地产呢？如果打比喻，我认为是引体向上，是一直向上走，没有下调。

　　2.是理性。跟前几年相比，在2002年以后，也出现了大幅度的起起落落，2005年之后比较理性。有的房地产商跟我打电话，说将以后的项目多做商业地产，同时的住宅项目容易被套。我作为会长平时经常出席会议，在一些地块让我们去看，他们不轻易去动，这就说明了他们比较理性。

　　3.是进步。从去年开始，我们同时看到商业地产有大幅的成长，这是一种进步。有一些比较好的、专业的公司成为商业地产开发的主流力量。这中间以外资公司为主的公司，但也有中国国内的公司。但都是以外资公司这种为背景的，如新家坡的、美国的，都在商业地产中进行连锁化、品牌化的系列开发。前几年鱼龙混杂，都在做商业地产，国内本土和一些假洋鬼子公司，如华润、中良，进行商业地产的开发，还有中信集团，也是要发展商业地产。我们看到越来越多的公司成为商业地产的主导力量。同时我们也看到了一些好的商业地产项目，就是设计好、招商好、运营好。尤其2007年北京出现了非常不错的几个项目，形成了高度的共识，如北京的华贸中心、星光天地，18万平方米，包括酒店、写字楼，都做得很好。中良集团在西单做的大有城项目，将一些比较好的、新的国际品牌引进，出现了一些比较好的公司、好的项目，我们一些专业商业地产的理念开始深入人心，有一些人可能现在还做不到，但现在已经知道，这就是一个进步。

　　但与此同时，我们商业地产仍然有各种各样或突出的问题。这些问题表现为：不协调，不持续，不和谐。商业地产的不协调主要表现在以下几个方面：一、我们在一些城市里，商业地产的供应链与当地的购买力不协调。很多的城市商业的供应链与原来的仓储辐射范围不协调，超过了就会带来严重的问题。所以，当地的供应链和购买力应该有一个协调的发展。很多的城市在供应链的总量上犯过各种各样的错误，把人均0.8平米作为商业地产的一个基础，但这样做是不正确的，在国际上也是一个伪命题。商业地产的地价与租金汇报是不协调的。商业地价拼命的创造地王，给随后的发展带来很大的压力。南京以每平米6.7万拿地，最后出现退地，损失了定金。成都也最多拍出88000元一亩的地王，最后也没有成交。我们的租金在过去三五年间可能涨幅非常有限，可能有的租金还在下降，这里面就埋下了很深的隐患，暴露出很严重的问题。政府把土地卖给开发商很高，开发商再加价转嫁给投资者。我从北京来的飞机上，东方家园的徐总跟我说在北京东莞有一个项目，老板在04年卖到8千就知足，而有人提出1.5万，也能卖出去。项目现在出问题了，也是在意料之中的。商业地产与城市规划布局不协调，商业地产与城市的规划并没有有机的结合，周边的商业气氛的营造也是不够的，有的城市刚进了一个高档的百货市场，旁边政府就批准开设一个传染病医院，而医院旁边还有卖殡葬用品的，这与商圈的气氛是不协调的。商圈内的配比也存在不协调的，有一些中小城市，政府在招商过程中，哪个品牌有名，是外资的，是500强的通通引进，条件都可以谈。所以我们看到城市中心变成一个大卖场，没有任何的凝聚效应，相反是互相排斥。所以，这种种不协调，就带来不和谐。比如厦门，价钱太贵，投资回不来，到政府去闹事，就不和谐。所以，总的来说，我们商业地产这几年有成绩，也有问题，是在不断探索当中前进，这是我们对市场的判断。

　　下面我要说怎么样让商业地产科学、可持续发展。首先，我们要提高对商业地产的认识和把握，走出误区。无论是企业还是政府，从企业来讲，更多的是追寻商业的基本规律，像地段开发，物业，从国际上看是必须的。政府对商业地产的认识，不能看短期，要看长远，不能简单看卖地的收入，要看长期带来的经济效益。从企业的角度来讲，首先要重视商业地产前期的策划、研究，商业地产是磨刀不误砍柴工，把前期的工作做得细一些，没有坏处。北方购物中心的谢会长昨天说，沈阳有一些大的项目，前几年做得不够细，匆忙的开业，现在看起来需要换项目，重新调整再开业。所以，这就证明，有一些规律不可以抗拒，企业做时感觉难，难就难在这是一个系统工程，如果做住宅，对面卖八千，你的品质好就可以卖九千，就可以比照着做。而商业地产不同，对面可能是人群，这面可能就是没有人。所以，商业地产要做好前期准备，中期招商，后期运营，要做好正确的定位。这中间哪一个环节没有做对，就容易出问题。这中间的教训太多了，如上海的一个项目，刚建成时经营非常困难，这几年过去，现在成为了最好的商业地产，这可能与它的时间有关系，当时浦东人口没有那么多，经过了这么多年的调整。

　　大家都流行讲创业性产业，很多的小县城也要搞，原因是因为他们离工厂很近，听说北京就有依托工厂做创意性产业的项目，但大家要看一下项目和项目是否一样，北京798工厂是德国人盖的，又高又大，而且又有很多年的历史和文化积累，而如果你有这样的建筑，怎么去吸引那么多的艺术家进入？这都是问题。所以商业地产的可复制性比较差，不是简单的拷贝，我们要对每个环境都要做好，我们要在正确的时间点，正确的位置上，做正确的事情。北京开奥运会，罗格的夫人也到秀水街去定做了旗袍，那我们能不能搞出秀水街，是不可以复制的。当初的秀水街是专门搞假货，现在根本就不会存在了，秀水街离大使馆很近，购物人群基本都是当地的外国人，也有很多会外语的人在经营，而我们也没有这样的地理位置和经营条件。所以，我们要对商业地产进行很好的布局和把握，要营造很好的范围，有的城市往往把市政府搬迁到新区，将原来的地方批准盖商业地产，这往往是害人。

　　政府规划是很重要的，这几年政府对商业地产是越来越重视，但是政府是以什么方式，怎么重视？我前两天去安徽，当地就要打造一个100亿的商圈，我想应该首先做一个很好的商业规划，别是大家一看就是磊麻雀窝，凤凰看了不停，而盖了凤凰窝，麻雀也不会来。第二，就是对商业地产的招商，不能简单的看商家有没有名气，出的地价是不是最高，我们要看他们的规划方案，对我们的商业地产有没有提升作用，有一些土财主，他们的出价往往很高，但往往会毁了你的项目。我们说光把客户引进来，关门打狗式的招商，在后来营运时不管你了，你一做促销，就会有城管来，这就不好了。如果当地根本购买力达不到，非要夸大，引进来，如太原非要引进500强的超市，免10年的租金，这就得不偿失。我认为政府在规划商业地产时，要逐步的从数量型向质量型发展，要有助于提高商业品质。

　　第三，谈一下今后商业地产的发展趋势。我认为以后趋势还是向好，人均GDP如果超过2000美金就达到消费型城市，去年的消费数额也超过了GDP，未来的10至19年，城镇人口的数量将不断的增长，也就意味着很多的农民会转化为城镇人口，他们的消费行为也将逐步转变，以前他们是在农村种地，现在住在城里，就要到城里购买物品。另外，我们的投资和出口明显放缓，如果要继续保持经济增长，就要扩大内需。国家也强调，扩大内需将成为我们的一个新的经济增长点，这都为我们商业地产的发展提供了良好的基础。目前通货膨胀有一些增高，对我们是有一些的影响。香港的调查，今年的消费指数是最近三年最低的，大家在奢侈品的消费上下降了33%，衣服消费下降了26%，所以，通货膨胀过高，对消费是有一定的影响。第一，商业地产的门槛在不断的抬高，有一些项目不好卖，会逐步的退出，商业地产的并购也在不断的发生，外资收购的也更大。第二，我们市场的主导力量由开发商主导转向商业主导，再转为资本市场主导，商业地产最重要实现资本竞争化，这是第二个方向。第三，是产品的主力也要发生变化。

　　最后，讲一下商业模式的创新。我想商业模式可以从两个角度理解。一种是业态不断的变化，二是营销的不断变化。现在购物中心的快速发展，是一个巨大的演变。购物中心更多的从数量上有发展，很多的购物中心从名称上比较大，但是不是专门做这种意义上的购物中心，比例上还不是很高。商业模式里面还要不断的细化和调整，购物中心也要不断的细化，要做出各种主题，如景观性的、夜场的、主体性的，会有更大的进步。我想香榭里这个项目的周边项目是否做好也是起一定的作用，这些项目都在青泥洼的背面，交通也很好，几个项目互动起来，可能更好。大连是一个消费型的城市，购买力的基础很好，我相信这个项目能对青泥洼的延伸和创新作出自己的贡献。